企业新闻
当前位置: 普子新闻网>文化>bwin9|房子选择跟着战略走,刚国家公布十多个区域城市显示未来楼市格局

bwin9|房子选择跟着战略走,刚国家公布十多个区域城市显示未来楼市格局

发布时间:2020-01-10 16:05:03 | 点击次数:134次

bwin9|房子选择跟着战略走,刚国家公布十多个区域城市显示未来楼市格局

bwin9,改革开发以后,我国经济进入发展快车道,城市化率从1978年不到18%,到2017年底达到超过58%,城市化率保持年均1%速度,四十年时间,城市化率提高了40%,这是一项巨大的建设成就。城市发展除了自身建设努力外,与国家战略有着比密切关系。通俗的讲,就是国家对城市定位,会带来城市不同的未来,了解到国家对一个城市未来定位,则可以大致洞察出这个城市的潜力。当然,城市地位给予了,还要靠地方拿出切实有效的举措,并长期坚持执行发展,才能从众多同类城市中脱颖而出。

举个简单例子。改革开放初期经济发展靠前城市经历了大洗牌,今天城市发展序列已经发生了翻天覆地变化。截止到2017年末,中国gdp超过万亿城市已经达到十四个,按超过万亿时间顺序排列分别为上海(2006)、北京(2008)、广州(2010)、深圳天津苏州重庆(2011)、武汉成都(2014)、杭州(2015)、南京青岛(2016)、无锡长沙(2017)。

但你知道在1978年时,中国gdp排名靠前的十大城市是哪些吗?按顺序为上海、北京、天津、重庆、长春、哈尔滨、沈阳、广州、大连、武汉。40年时间一对比我们可以发现,除上海、北京、广州、天津、武汉五个城市还继续保持前列外,其他城市已经名落孙山,大部分城市已经排到20名开外,有的城市已经在同类城市中排名倒数。同样道理,这种城市洗牌格局还会继续进行下去。

改革开放前,我们过分强调生产功能使城市成为重工业聚集地和行政管理中心,所以在彼时,我们一些重工业城市gdp比较靠前,也形成了当时的大城市格局。随着改革开放政策实施,国家注重轻工业、第三产业以及外贸经济的发展,这是国家的战略定位发生重大转变,城市格局随之迎来了巨大变化。就拿外贸港口经济一项来说,2017年货物吞吐量排名靠前的港口城市第一宁波舟山港、第二上海港、第三苏州港、第四广州港以及后面的青岛港、天津港等,这些港口所在城市gdp总量都超过万亿。据此,我们可以看出凡是国家战略重视的产业都会得到前所未有的发展,城市格局也会朝着这个方向发展。这一点,我们不容置疑,不是你所在的城市不行了,而是国家战略布局发生了重大变化,要深刻关注这一战略变化对城市未来发展影响。

如何判断城市产业发展潜力?首先要知道国家倡导未来战略新兴产业,他们分别是节能环保产业、新一代信息技术产业、生物产业、高端装备制造产业、新能源产业、新材料产业、新能源汽车产业、海洋经济等,这些产业是国家未来重点布局,哪个城市抢得先机,抢占市场份额越高,那么无疑就增添了胜出砝码。大家可以看看,你所在城市在这些产业布局如何?是否有企业入驻,入驻量大不大?这些产业在短时间可能看不出来,但将来5-10年一定会改写城市格局!

近日,中央人民政府网站上公布了一份《中共中央 国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》,可能没有引起一些人关注。在改革开放四十周年之际,发出这样一份文件,我们需要引起足够关注。可以说,这就是中国未来很长一段时间的城市格局纲领性文件。这份文件不像隔几年建什么城市群、建什么区域城市、发展什么地带的政策性文件。这份文件是在总结中国城市发展过去,并展望未来城市经济发展脉络,内容全面,思路清晰,对未来中国城市发展具有十分重要意义。先来看看对未来中国城市格局表述:

以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展,带动环渤海地区协同发展;

以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展;

以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设,带动珠江-西江经济带创新绿色发展;

以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心,引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展,带动相关板块融合发展;

加强“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略的协调对接,推动各区域合作联动;

推进海南全面深化改革开放,着力推动自由贸易试验区建设,探索建设中国特色自由贸易港。

从这份文件对中国城市格局表述来看,确立12个国家区域中心城市为主导的国家区域城市群和经济带,东南西北中都有覆盖,具有全局和战略意义,是国家对新一代城市发展定位,这些城市将肩负起中国参与世界经济竞争和合作的重大责任,是中国未来经济和社会发展的希望所在。

中国城市格局在这份文件中算是基本定下来,之前国家陆续公布的9个国家中心城市在本次文件中全部体现,另外再加上深圳、香港、澳门。笔者认为,虽然城市大格局已定,但区域中心城市还会有补充,比如东北地区,作为老工业基地,必然有一个区域中心城市担纲区域发展重任,这个城市最有可能就是沈阳;又比如长三角区域有26个城市,但只公布了上海一个城市,显然有些单薄,因为其他城市群基本都是双核以上城市,加之上海编制2035年规划也没有把南京、杭州两个城市纳入,所以这两个城市还是有希望;再如人口和经济大省山东,同时又是半岛城市群,还未有一个区域中心城市,所以,青岛也有一定可能性;同样作为海峡西岸城市群的厦门也有一定机会。

除旅游城市外,我国房价靠前的城市也是城市发展水平和经济水平靠前的城市,四大一线城市、强省省会城市,基本占据了房价排序前列。原因很简单,经济发展水平高,产业多就业机会多人口吸附力强,城市建设水平高,容易吸收外来资金,各种区域优质资源不断聚集,购房需求强大,房价涨得快、房价高也是天时地利综合因素归集。反之,城市发展水平落后,房子价值相对较低。6年时间,因为城市发展水平变化更替,房价涨幅天壤之别,同为省会级别以上城市,涨幅高如青岛达175%,涨幅低如乌鲁木齐仅28%,下图为2012年—2018年中国30城房价涨幅变化对比:

通过上面分析发现,由于城市强大的表现力,同样的房子在不同的城市会呈现不同的价值,城市房产之间的差距则非常大,无论是自住还是保值增值需要,买房选择城市都非常重要,即使你的房子自住,若选对了城市,即使哪一天离开这个城市,那么置换其他城市房产就显得非常轻松。筛选中国将来房产保值增值潜力城市,笔者认为可从三个梯度去选择:

第一梯度,三大城市群(雄三角、长三角、大湾区)核心城市,虽然现在房价最高,但现在也绝不是空前绝后高点,强者恒强,反倒是相对安全区域,资金实力比较雄厚的人群可以考虑。

第二梯度,“国中”城市,加东、中部省会城市,再加一个旅游省份海南。国中城市后续会有更多的政策倾斜,会拉开架构发展,国中城市后面大概率还要增加2-3个。强省省会聚集大量省内资源,加之经济基础强,购房需求还会持续增长,房价有高不低。海南气候资源国内独一无二,随着国人收入提高,无论采用何种发展方式,房子需求是无法回避的事。

第三梯度,湾区辐射城市、大都市圈卫星城市、西南和南部省会城市。这是后城市化时代必走之路,加大城市群人口密度,城际交通路网越来越密集,特别是轨道交通,加之核心城市产业向周边卫星城逐步转移,区域内其他地方的人口会继续向核心城市的周边城市迁移,房子需求会持续,房产价值也会得到相应体现。